Comentário sobre a nova lei do inquilinato

Comentários sobre a Nova Lei do Inquilinato(Lei n.º 12.112/09)

A nova lei do inquilinato (lei nº 12.112/09) teve início da sua vigência em 25 de janeiro de 2010, tendo como principal objetivo ampliar as garantias do inquilino bom pagador, do locador, como também, agilizar as ações de despejo contra locatários inadimplentes.

Uma de suas principais finalidades é dar maior celeridade na ação de despejo, haja vista que na antiga lei o despejo demorava aproximadamente 13 meses, ou seja, mais de um ano de espera. Com essa lei em vigor, que simplifica os trâmites legais entre a decisão judicial e a retirada do inquilino do imóvel, o despejo deve ocorrer entre seis e sete meses.

Conforme narra o artigo 4º da lei, o locador tem a obrigação de respeitar a vigência contratual, sob pena de sofrer sanções.  Entretanto, é direito do inquilino, que por qualquer motivo queira desocupar o imóvel, pagar uma multa proporcional ao tempo que resta da vigência locatícia.

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Um dos grandes entraves existentes para a locação de um imóvel era a dificuldade de se conseguir um fiador, já que ele se responsabiliza por eventuais  dívidas. Com a nova lei é possível fazer a troca de fiadores, caso haja interesse na desistência. Desta forma, com a saída do fiador, ele fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após ter notificado o locador. Vai além, se porventura os inquilinos se separarem, o fiador tem direito de se exonerar de suas obrigações até 30 dias após a comunicação da separação. Continua, entretanto, responsável pela fiança por seis meses. Vale lembrar que neste caso, é direito do locador exigir um novo fiador ou garantia (seguro fiança, caução de títulos de capitalização) caso o atual fiador entre em processo de recuperação judicial.

“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

As alterações apresentadas em relação ao fiador diminuem os riscos e eventuais “dores de cabeça” que poderiam vir a sofrer, e, consequentemente, tornar-se-á mais simples arrumar fiador.

Dados apresentados pelo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o Fórum de São Paulo teve o menor número de ações de despejo por falta de pagamento  (13.279 ações de janeiro a setembro de 2010) desde 1993. As principais causas para essa animadora diminuição são o bom momento brasileiro na economia (crescimento de renda e estabilidade empregatícia), e o maior rigor demonstrado pelas imobiliárias na seleção dos inquilinos. Além disso, com a nova lei do inquilinato é notória a celeridade nas ações de despejo e maiores garantias concedidas tanto ao locador como ao fiador.

Fonte: www.jusnavegandi.com.br

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Fábio Miguel Lara é advogado do escritório Pereira, Camargo & Lara – Advogados Associados, pós graduado em Direito do Trabalho e atuante nas áreas de Direito Empresarial, Cível e Trabalhista.

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