Especulação imobiliária X ação renovatória

No atual cenário econômico, muitos empresários vêm sofrendo com as especulações imobiliárias, pela qual os proprietários de imóveis comerciais inflacionam e impõem reajustes de mais de 100% nos aluguéis para renovar o Contrato de Locação não Residencial, utilizando a pífia justificativa de defasagem dos mesmos.

Para os empresários que protestam ou se negam a pagar o referido aumento, são ameaçados ou coagidos pela não renovação do Contrato de Locação, onde, muitas vezes, recebem uma notificação para deixarem o imóvel no prazo de 30 dias, obrigando-os a renovar.

Ocorre que muitos desses empresários desconhecem seu direito de reivindicar a Renovação Contratual por meio de medida judicial chamada de Ação Renovatória de Locação Comercial, fundamentada, basicamente, no Decreto Lei nº 24.150/34 que objetiva a proteção ao Fundo de Comércio (teoricamente revogada); a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 nos artigos 51 a 57, bem como no Novo Código Civil.

Cumpre referir que a fundamentação para a Ação Renovatória de Locação Comercial não serve como fundamento para questões residenciais e nem como Ação Revisional de Aluguel, pois consiste em um direito potestativo do empresário locatário. Dessa forma, o locatário, ao propor uma ação de renovação de contrato, exerce seu direito em face do seu pólo de sujeição.

A principal finalidade da Ação Renovatória é proteger o fundo de comércio criado pelo empresário locatário pelos anos em que está instalado no local, como os investimentos no infraestrutura do imóvel comercial, clientela constituída, ao longo dos anos, pelas propagandas e publicidade ali inseridas, sem mencionar a valorização do imóvel pelo fato de estar locado e pela sua conservação.

Para a interposição da Ação Renovatória de Locação Comercial, o empresário locatário precisa preencher alguns requisitos essenciais elencados no artigo 51 da Lei do Inquilinato: o locatário deve ser empresário; estar instalado no imóvel por no mínimo cinco anos (com contrato escrito) e estar exercendo sua atividade pelo prazo mínimo de três anos sem interrupção.

Preenchidos os requisitos, o empresário locatário poderá, em juízo, requerer a renovação de seu contrato de locação, revertendo, assim, as especulações e os abusos indiscriminados dos aluguéis.

Nota-se que a renovação do contrato de locação comercial pode ser requerida nas condições e nos moldes do contrato em vigor ou que as condições sejam fixadas pelo juiz, a exemplo de um valor provisório de aluguel para ser depositado em juízo pelo locatário. Depois de julgada a ação, o juiz renovará ou não o contrato de locação. No caso de improcedência da ação, o juiz poderá, por requerimento do proprietário, determinar um prazo de até 30 dias para que o locatário desocupe o imóvel. Contudo, se a ação for julgada procedente, a locação será renovada e o juiz fixará o mesmo período do último contrato, bem como o valor do aluguel.

A especulação imobiliária dos proprietários de imóveis comerciais deve ser freada, pois os aumentos propostos são um verdadeiro abuso do direito de usufruir de uma posição de hipersuficiência, sem real interesse ou motivo legítimo para o aumento.

A Lei de Luvas, Lei do Inquilinato nº 8.245/91 e o Novo Código Civil são institutos de proteção ao empresário locatário contra a especulação imobiliária, pois protege todo o trabalho desenvolvido pelo empresário no imóvel, principalmente o chamado ponto comercial que, querendo ou não, faz parte integrante do patrimônio do locatário.

Não estamos fazendo apologia contra o aumento dos aluguéis, mas sim contra o aumento indiscriminado, ilegal, abusivo e especulativo, evitando, dessa forma, os meios de enriquecimento ilícito, pois ferem os princípios da livre concorrência.

Constata-se, então, a extrema importância desta medida judicial, pois defende o desenvolvimento das funções sociais e dos princípios econômicos de uma economia em expansão, onde o empresário locatário é a engrenagem principal desse desenvolvimento.

Harrison Nagel

Nagel & Ryzeweski Advogados

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