Aqui é Hugo Rocha do ProLeiloes.com
Nesse artigo, que pode ser visto em vídeo em Leilão de Imóveis, eu vou explicar sobre quais os tipos de leiloes imoveis existem. Mas por que entender isso?
Bem, tudo tem haver com uma coisa que o futebol, o leilao e a escalada tem em comum:
Todos eles precisam de Estrategia!
Eu gosto muito de futebol, mas a parte do futebol eu ter que pular porque eu ia ter que acabar mencionando o meu time, e toda vez que eu menciono o meu time eu ganho monte amigos mas tambem monte ganho inimigos...
Outra coisa que eu amo fazer e escalar paredoes. Na escalada, preparacao e estrategia influencia diretamente os seu resutados.
Por exemplo se vc for escalar um paredao de grandes alturas 300 metros voce tem que:
- Estudar bem a rota, caso contrario, eh quase certo que vc vai se perder e nao conseguir completar.
- Estimar com um relativa precisao quanto tempo voce vai levar para escalar, ja que as vezes sao precisos de 2 a 3 dias para escalar um paredao. Com isso voce sabera que equipamento voce vai levar, quantidade de equipamento voce vai levar, para não ficar muito pesado e voce pode se cansar demais e atrasar ainda mais a empreitada.
Nos leiloes de imoveis a coisa nao e diferente. E necessario saber precisamente onde voce esta se metendo quais os risco e beneficios de cada uma das modalidades. E qual o tempo estimado para que voce tenha retorno pelo seu capital.
Se voce arrematar em leilao sem a preparacao e a estrategia necessaria voce pode acabar com um dor de cabeca.
Eu particularmente considero leilao como um jogo. Existe uma série de coisas que tem que ser levadas em consideração e pesquisadas antes de se chegar ao leilao para se ter uma certeza maior que a compra que voce está fazendo é realmente Abaixo do Valor de Mercado (AVM).
Para comecar a explicar as regras do jogo. Eu vou comecar dando uma visao geral dos tipos de leiloes que existem. Existem 3 tipos de leilão de imóveis:
- privados,
- judiciais,
- extra-judiciais
Existem ainda as licitações que nao sao leiloes propriamente ditos mas é tambem um lugar onde se tem altas concentracoes de oportunidades Abaixo do Valor de Mercado (AVM).
- Leiloes privados.
É quando alguem resolve vender um bem que é seu por meio de um leilao. Isso é muito comum de ser feito na internet atraves de sites especializados como Mercado Livre e Ebay, mas em se tratando de imóveis essa prática e quase inexistente.
- Leiloes Judiciais
Os leiloes Judiciais acontecem quando um Juiz leva um bem (um imovel no nosso caso) a leilao público, por meio de um processo de execucao, para que com o dinheiro arrecadado com a venda, seja paga uma dívida que o dono do imovel tenha. Ex. Um caso que ficou famoso foi o do jogador Romario que deixou de pagar a pensao das esposa, tinha dívidas de condomínio atrasadas dentre outras dívidas e foi levado a justica. Nao tendo como pagar, o juiz determinou que sua cobertura luxuosa fosse leiloada para que com o dinheiro da venda as dividas fossem pagas.
Os leiloes judiciais provavelmente possuem a maior quantidade de imoveis abaixo do valor de mercado. Isto e maior potencial de lucro.
Contudo, um aviso, as regras do leilao judiciais sao muito avancadas e geralmente somente investidores bem profissionais se aventuram a jogar esse jogo. Leilao Judicial e como um carro de formula 1, eh o que tem mais potencia, mas eu nao aconselho voce comecar a dirigir se vc esta comecando ou nao tem o time certo para te dar o necessario supporte.
-Leiloes Extra Judiciais
No leilao extra-judicial o processo parecido, mas a diferença que nesse caso o credor, ou seja a pessoa ou intituicao para quem deve ser paga a dívida, pode levar o imóvel a leilao sem precisar da intervencao do juiz ou de abrir um processo judicial.
Isso ocorre com intituicoes que emprestam dinheiro, como um banco por exemplo, e tem o imovel como garantia da dívida.
O processo é dessa forma porque o acordo de emprestimo foi feito com base em leis que permitem o processo de execucao do leilao de forma mais ágil, claro que dentro de regras. Ex. E como se o sujeito fosse a caixa e pedisse o financiamento para comprar um apartamento e de repente parasse de pagar as prestacoes, entao a caixa executaria o processo e levaria o imóvel a leilao para pagar a dívida pedente.
Depois eu vou tratar so de leiloes da CEF que tem os leiloes extra-judicias mais frenquentes, pois a CEF é o maior credor fiduciário do Brasil, ou seja, é a
instituicao que mais empresta dinheiro para compra de imóveis ate onde eu sei.
- Licitaçoes
E uma forma que o governo e as intituicoes publicas usam para os seus bens. Ela funciona mais ou menos como um leilao, mas na licitaçao a pessoa só pode fazer um lance por um bem. Esse lance é feito em um envelope fechado que é entregue a comissao ate uma certa hora estipulada. A partir daquela hora começam a abertura dos envelopes e nenhuma proposta pode ser entregue. Entao todos os envelopes sao abertos e vence a proposta com o preco mais alto para um determinado imovel.
No entanto para evitar que se fique dando propostas aleatorias com precos muito altos, para se fazer uma proposta geralmente deve-se pagar um sinal de 5% do valor do lance inicial para que a proposta seja válida. Caso a proposta seja vencedora e se desista o sinal nao é devolvido, caso a proposta nao seja vencedora o sinal é entao devolvido.
Esses são os tipos de Leilão de Imóveis existentes.
