Ampla Defesa e Contraditório nas relações condominiais

Nos dias atuais, fatores como segurança e comodidade tem sido cada vez mais valorizados pela sociedade, fomentando o aumento considerável no número de condomínios residenciais e comerciais.

E como toda relação em sociedade, existem regras que norteiam as relações entre condôminos e o condomínio, afinal, é do interesse dos envolvidos que seja mantido o sossego e a ordem.

Diante disto, visando a proteção dos interesses das partes, as regras que norteiam a convivência devem ser previstas nas convenções de condôminos, que são aprovadas mediante votação.

As convenções, em regra, prevêem a figura do síndico, que tem, entre outras, as funções de representar os interesses dos condôminos e zelar pela aplicação da convenção.

E como toda relação envolvendo pessoas com interesses e opiniões diversas, é árdua a tarefa do síndico, pois é dele a incumbência de aplicar multas aos condôminos que descumprirem a convenção.

Entretanto, não deve o síndico, verificado o suposto ilícito praticado pelo condômino, aplicar-lhe a multa imediatamente.

Não é razoável, pois, aplicar a multa ao condômino sem ouvir sua versão dos fatos, sem lhe permitir justificar-se e apresentar sua defesa, e, por outro lado, devem ser garantidos os interesses da coletividade, ou seja, dos outros condôminos.

Assim, questiona-se: Como resolver tal impasse?

É altamente recomendável que a convenção condominial traga previsão expressa sobre o procedimento que será adotado para a aplicação de multas, sob pena de, por tal motivo, ser passível de anulação judicial.

Em suma, observado o suposto ilícito, recomenda-se ao síndico apenas “autuar” o condômino, notificando-o para apresentar sua defesa por escrito no prazo de cinco dias úteis, quando então, analisando de um lado os fatos que ensejaram a autuação, e de outro lado, a justificativa do condômino, deverá o síndico aplicar ou não a multa, justificando as razões da aplicação.

É também recomendável que a convenção condominial traga previsão de recurso contra a decisão do síndico, em prazo razoável, endereçado à Assembléia Geral, quando então a Assembléia votará pela manutenção ou não da aplicação da multa, na qualidade de última instância administrativa.

Importa mencionar que, obviamente, tratando-se de decisão administrativa, nada impede o condômino de socorrer-se ao Judiciário buscando a anulação da multa imposta.

As considerações aduzidas reforçam a idéia de que as convenções condominiais devem acompanhar a evolução do Direito, permitindo o devido processo administrativo, bem como o exercício do contraditório e da ampla defesa pelos condôminos, merecendo as convenções uma permanente revisão e atualização, que são votadas em Assembléia Geral.

Igualmente, a adoção de tais medidas traz segurança jurídica tanto aos condôminos, individualmente, quanto à administração do condomínio, por prevenir arbitrariedades e abusos de ambos os lados.

Ressalte-se, por fim, que o presente artigo é meramente informativo, e não tem a pretensão de esgotar as considerações sobre o tema, não servindo o presente trabalho, de nenhuma forma, para fins técnicos ou acadêmicos, lembrando que a solução administrativa (ou amigável) é sempre a melhor forma de resolver as controvérsias existentes, por permitir que todos tenham os seus interesses atendidos.