Crédito Imobiliário – sem mistérios.

Veremos como é constituído o crédito imobiliário, vantagens e desvantagens. Idealmente para operacionalizar é necessário conhecer. Trataremos sobre garantias, sistema de amortização, seguros, taxa de administração, taxas de contratação bancária, custos de registro, custos tributários.

SISTEMA DE GARANTIAS

Historicamente os contratos da carteira imobiliária eram celebrados com as garantias hipotecárias1, que se tornaram instrumentos jurídicos que privilegiam os créditos trabalhistas e tributários em detrimento ao credor original. Desta forma, ate que regulamentada a utilização da alienação fiduciária2, o sistema de fomento a aquisição de imóveis não contou com o entusiasmo do sistema bancário brasileiro e manteve o declínio do volume de empréstimos.

A alienação fiduciária transfere a posse indireta do bem do devedor ao credor, e mantém a posse direta, qualificando-o como depositário do bem.

Na prática o que ocorre é que no caso de inadimplência a retomada do bem dado em garantia (alienação fiduciária) é extremamente mais rápida e eficaz, não cabendo longos debates e recursos no judicial. Portanto a inadimplência nestes contratos expõe o devedor ao risco inquestionável de perda do bem garantidor.

 

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO

Usualmente os integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, formatam seus contratos na SAC (sistema de amortização constante). Neste caso os contratos são amortizados mensalmente e os acessórios (juros, correção monetária, seguros e taxas) são pagos integralmente na parcela. É mais justo, pois os juros não incidem no futuro e as parcelas mensais decrescem, uma vez que o saldo devedor é amortizado.  Porém, estão disponíveis também os sistemas SACRE e PRICE.

Conheça as características deles:

Sistema Francês de Amortização – PRICE

Sistema de amortização em que as prestações são iguais. As amortizações crescem ao longo do período da operação: como a prestação é igual, com a redução do saldo devedor o juro diminui e a parcela de amortização aumenta.

Sistema de Amortização Constante – SAC

Neste sistema os valores das amortizações são iguais. O valor das prestações é decrescente: sendo as amortizações iguais, com a redução do saldo devedor o juro diminui e o valor da prestação diminui.

Sistema de Amortização Crescente – SACRE

Este sistema de amortização é utilizado somente pela Caixa Econômica Federal. A diferença básica entre este sistema e os outros é o de apresentar o valor da parcela de amortização superior, proporcionando redução mais rápida do saldo devedor, ao inicio do contrato.

 

Observe o resumo dos sistemas no quadro abaixo:

 

SAC

SACRE

TABELA PRICE – TP

Prestações =   Amortização + Juros

Decrescentes

Decrescentes

Constantes

Amortizações

Constantes

Decrescentes

Crescentes

Juros

Decrescentes

Decrescentes

Decrescentes

Vantagem

Saldo devedor diminui mais   rapidamente em relação ao TP

Saldo devedor diminui mais   rapidamente em relação à TP ou SAC

Prestação inicial menor em relação à calculada pelo SAC oi SACRE

Desvantagem

Prestação inicial   maior

Prestação inicial   maior

Saldo devedor   diminui mais lentamente em relação ao SAC ou SACRE

Compare os Sistemas PRICE (tp) x SACRE x SAC

Valor de Financiamento                        R$ 100.000,00

Prazo do financiamento – meses          120

Taxa de juros ao ano                            12,00%

Correção Monetária                  Não utilizada

PRICE

S A C

SACRE

Renda mensal mínima necessária

R$ 5.597,88

R$ 7.128,85

R$ 6.111,10

1ª prestação

R$ 1.399,47

R$ 1.782,21

R$ 1.833,33

Última   prestação

R$ 1.399,47

R$ 841,24

R$ 792,58

TOTAL PAGO (contrato inteiro)

R$ 167.936,61

R$ 162.626,03

R$ 159.278,73

 

SISTEMA DE SEGUROS

Outro fator de importância considerável nos contratos de crédito imobiliário são os seguros embutidos em cada parcela. Dois seguros obrigatórios constam das parcelas, MIP – Morte e invalidez permanente e DFI – Danos Físicos ao Imóvel. Obviamente que ambos os seguros para garantir a tranqüilidade e alicerçar as taxas de juros mais baixas do Sistema Financeiro da Habitação.

O Seguro MIP, cobre o saldo devedor na proporção da composição de renda, constante na celebração do contrato, em caso de morte de um dos mutuários ou de todos. O contrato tem que estar adimplente, em caso contrário há jurisprudência sobre a dedução do saldo devedor a partir da data do sinistro, permanecendo o resíduo de saldo devedor e demais obrigações contratuais.

Exemplificando, se ao contratar o casal comprovou renda de 70% do marido e os restantes 30% da esposa, no caso de óbito do marido com o contrato adimplente o saldo será deduzido em 70%, na data do sinistro. Permanece ativo o contrato com todas as cláusulas e condições, inclusive de seguro MIP da esposa. Sendo reduzida a parcela mensal.

Este seguro é calculado de acordo com a idade do proponente mais idoso e sofre alterações de alíquotas de acordo com a tabela de faixas etárias da seguradora contratada. Esta tabela pode impactar nos custos da operação, quanto menor as faixas de intervalo, maior o desembolso mensal. Vale a pena atentar para este item.

Seguro DFI – para garantir a integridade física do imóvel, tem apólice especifica aos danos cobertos. O valor mensal é calculado com base no saldo devedor do contrato, desta forma é decrescente acompanhando o movimento do saldo devedor.

Atualmente é possível escolher entre as seguradoras indicadas pelo banco, via de regra as operações com a seguradora do próprio banco são menos onerosas. Porém é segurado ao cliente o direito de optar por outra seguradora de mercado de sua preferência. O grande empecilho nesta operação é documentação da seguradora a ser apresentada ao banco pelo cliente, é mais tempo investido no processo.

Para saber exatamente o que esta comparando é indispensável à comparação entre as tabelas etárias dos seguros, aquelas que determinam de que idade a que idade a alíquota será de X%, bem como, a própria alíquota. Este dado é bastante técnico, e na verdade a grande maioria dos clientes não quer ou não dispõe de tempo para compreender a fundo.

Neste caso o ideal e ter um assessor de crédito imobiliário. Alguns bancos até tem terceirizado (correspondentes) com esta função, mas é ligada a instituição de crédito e obviamente tendem a oferecer produtos daquele banco especificamente, não o que é a melhor opção ao cliente. Não se engane “o seu” banco pode não ter o melhor produto para o seu perfil.

Vale consultar e analisar cada cliente é um cliente em especial e cada situação requer um produto especifico e não o produto disponível. Há casos de produtos formatados para clientes até 29 anos que ao serem adquiridos por clientes com 39, inicialmente não terá o dano exposto, porém ao adentrar na faixa etária de 50 anos, será impactado por elevação abrupta da alíquota de seguro que inviabiliza adimplência do contrato, fato que não ocorre com o cliente de menor idade, por já ter amortizado cerca de 30,0% a mais quando entrar na faixa acima de 50 anos. Para quem o cliente ira reclamar, passados dez anos? Onde se balizará? Poderá pensar, mas era apenas uma tabela num contrato com muitas páginas, uma pequena linha! Tarde de mais, produto errado. Não culpe o banco, pois o produto foi arquitetado para clientes até “X” idade e alguém lhe vendeu o produto errado.

Saiba que dependo da taxa de juros contratada os seguros podem impactar ainda mais os contratos.

 

TAXAS E SERVIÇOS

Taxas de administração é taxa cobrada mensalmente nas parcelas de crédito imobiliário, também neste item há grande variação, em geral entre R$ 14,90 até o teto máximo autorizado de R$ 25,00. Parece pouco, mas veja que para contratos de 10 anos de contratação o valor chega a R$ 3.000,00. Não até o momento não há precedentes jurídicos para expurgar a taxa de administração, uma vez que esta inserida no contrato e não há impedimento legal ou regulamentar.

Taxa de Avaliação física do Imóvel – Com esta taxa que habitualmente é debitada na conta corrente do cliente contratante, após a aprovação do crédito. O banco instrui avaliação técnica do bem alvo do contrato, nesta avaliação realizado por engenheiro além de preço de mercado, localização também o padrão construtivo e materiais empregados são analisados para formatar o preço de avaliação. Com base nesta informação técnica o banco atribui o valor máximo de financiamento, cerca de 80,00% do valor. Em geral não há muita variação entre o valor da avaliação e o valor de mercado, variações de até 7,5% são normais para mais ou menos. Além deste percentual algo pode estar errado, certifique-se. Varia entre R$ 300,00 e 890,00 por avaliação, pode ser inclusa no financiamento.

Taxa de avaliação jurídica – Todos os documentos, certidões, matriculas e outros, são avaliados pelo jurídico do banco e outros documentos podem ser solicitados para a completa formalização. Este é o momento em que todas as certidões solicitadas, passam pelo crivo para se obter o contrato sem vícios, porém isso não limita a responsabilidade do comprador, apenas atenua. Custa em média R$300,00 e os bancos debitam diretamente na conta corrente ou incluem no financiamento.

TRIBUTOS E CUSTOS

Os custos de registro e tributários ficam a cerca de 5,00% do valor do imóvel, variam de praça para praça o calculo do ITBI. Alguns bancos incluem estes custos no financiamento, desde que o valor financiado acrescido do ITBI e custos não ultrapassem a 80% do valor de avaliação do imóvel.

 

Com estas informações, não se torna especialista em créditos imobiliários, mas com noções triviais pode obter mais sucesso com a contração de consultor em créditos.

Alias o consultor em crédito para ser legitimo não pode ter vínculos com bancos e ou com a venda do imóvel, pense nisso.

 

Marcus Ferraz

www.agilcredito.com

 

 

 

1 Hipoteca (do latim hypotheca, derivado do grego ὑποϑήκη, cognato de ὑποτίϑημι “pôr sob”, “dar como empenho”) é uma garantia real extrajudicial e incide sobre bens imóveis ou equiparados que pertençam ao devedor ou a terceiros. – Fonte Wikipédia – http://pt.wikipedia.org

2 Alienação fiduciária é a transferência da posse de um bem móvel ou imóvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação. – Fonte Wikipédia – http://pt.wikipedia.org