Desvendando as parcelas de Crédito Imobiliário

 

As parcelas de crédito imobiliário independentemente do sistema de amortização (SAC – SACRE – PRICE) são compostas além da amortização (pagamento do principal da dívida) por vários itens que interferem no montante a ser pago.

Tais itens são autorizados pelo sistema e podem alguns são obrigatórios, como é o caso dos seguros.

JUROS

Inicialmente temos a ilusão de que somente a taxa de juros é fundamental na composição e expansão da dívida, embora a taxa de juros seja mesmo importante não são fundamental, outros itens são igualmente importantes e dependendo da idade do contratante até mais importantes que a taxa de juros.

Porém o comportamento e fixação da taxa de juros são balizados no perfil do tomador do crédito, tipo de operação (aquisição ou refinanciamento), no tipo de imóvel e no valor da transação. Alguns banco definem taxas juros para o segmento de mercado também com base no tempo da operação.

Os juros na modalidade de crédito imobiliário são os mais baixos, exceto credito rural e algumas carteiras do BNDS, porém para o grande público é a melhor opção em juros. O tomador tem que estar ciente de que a taxa de juros varia. Imóveis do programa habitacional Minha Casa Minha Vida do Governo Federal, são contemplados com juros subsidiados que chegam a 4,00% a.a., porém seguem normas especificas de construção (materiais, inclusive), tamanho, infra-estrutura (água, esgoto, pavimentação, energia elétrica, telefonia e etc.). Para imóveis da faixa de preço imediatamente superior até o valor de 500.000,00, as taxas variam de acordo com perfil do cliente e oscilam entre 08,40%a.a. a 10,50%a.a. Valores acima as taxas em geral são as de mercado e oscilam entre 13,00% a 18,0%a.a.

Ao contratar o crédito imobiliário o tomador deve certificar-se de que a escolha é fundamentada em critérios técnicos e não nos emocionais e ou de comodismo (trabalho com este banco a x tempo, por exemplo). Lembre-se não é tudo igual há um produto para cada cliente especificamente.

 

Correção monetária

Os contratos são corrigidos monetariamente, na prática os índices em uso para estes contratos se resumem a TR – Taxa referencial (Sigla para a última Taxa Referencial do Sistema do Lote de Juros. A TR foi criada no Plano Collor II) e IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado produzido pela FGV (Fundação Getulio Vargas), é pesquisado entre os dias 21 de um mês e 20 do mês seguinte. A sistemática é simples, multiplica-se o indice do mês pelo saldo devedor, o resultado é o valor a ser incluído na parcela.

Seguros

Os seguros MIP (morte ou invalidez permantente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são incluídos na parcela sendo calculados em separado.

No MIP, a aliquota da faixa etária do tomador do credito mais idoso é multicada pelo saldo devedor, o resultado é o valor em moeda corrente a ser incluso na parcela do mes.

O calculo do DFI a alquicota (em geral fixa) e multiplicada pelo saldo devedor.

 

Taxa de Administração

A taxa de administração é inclusa mensalmente na parcela e varia de R$ 14,00 à R$ 25,00. Os bancos são resistentes a negociar a taxa de administração.

PARCELA = Amortização + Juros + Correção monetária + Seguro DFI + Seguro MIP + Taxa de Administração.